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   商业地产的未来在哪里?
日期:2015-8-18                         保护视力:杏仁黄 秋叶褐 胭脂红 芥末绿 天蓝 雪青 灰 银河白(默认色)      【字号:

在中国,相对其它行业,地产无疑是投入产出比最高、立竿见影最快的香饽饽。而现在,我们通常见到的一幕是,无论在几线城市,都能见到鲜有商家入驻的“鬼楼”,唱衰的商业地产严冬旷日持久。

近日,某知名百货在全国的90多家门店中,将有济南、唐山等多个地区共40家严重亏损的门店关闭,集团要求7月完成此项工作。

商业地产怎么了?它们被冷落的痛点在哪儿?又有什么样的办法,能将商业地产的现状改造盘活?

 传统零售沉疴难褪 商业地产积重难返

 “一铺吃三代”,这是中国人的传统观念。只要守着自己的方寸店铺,吃穿用度不用发愁。在过去几年,一铺难求几乎形成一种社会现象。

而就在今年上半年,据联商网统计,全国百货业态的零售企业共有26家关闭,当中还未计算近日发布关闭店门公告的尚泰百货成都万象店。

另一份来自高纬环球研究部的数据显示,目前中国一线城市购物中心平均空置率接近10%;二线城市中,则有不少因为部分项目招标未达市场预期,促使购物中心空置率高达15%。

当“一铺吃三代”的传统观念被彻底粉碎,一铺难求的繁华盛景也变为过去,高大林立的城市商圈开始显露萧条。是什么,促成了如今商业地产的阵阵严冬?

其实产生这样的结果,在几年前就显露端倪。它不是地产商的错,而是由传统零售带来的负累。

自2003年淘宝的横空出世,到后来京东、国美、苏宁的搅局,再到小米的颠覆性营销策略,人们的交易模式与商业的生态版图,被彻底改写。

人们不用再忍受去购物中心或商圈的舟车劳顿,取而代之的是足不出户的网络购物。在网上,人们可以买到在商圈买不到的东西,甚至买到远在千里重洋之外的心仪物品。渠道的多样,价格的透明,送货上门的物流,注定了寄居商圈的传统零售出局。

而去年开始,中国各大省市政府都开始为跨境电商做大力扶持。今年三月,政府发放红利,在杭州建起了中国首个跨境电商综合试验区;七月,福州海关推22条措施助力平潭发展力促跨境电商;到今年九月,首届中国跨境电商博览会将在广州举行,到时候会有更多发放福利……顺着阵阵政策之风,今年上半年,跨境电商呈现出一股“井喷”形态。

正是“几家欢喜几家愁”,当众多电商商家享受在跨境电商的如沐春风之中,更多的传统零售商家、商业地产商则身陷在门庭冷落的四面楚歌里。这是没办法的事情,传统零售的沉疴旧病无法褪去,促使越来越多的人扎堆到电商平台上去;商业地产,也因为传统零售的积重难返,步步走入衰颓。

 互联网+O2O云体验馆:商业地产的未来

 然而面正当多数人多商业地产唱衰之际,一个不相苟同的声音却发了出来。

“商业地产并非没有未来”,欧咖项目总经理曹振涛说,“羊毛出在‘猪’身上,解铃还须系铃人,要改变商业地产的现状,就先得改造传统零售行业的现状,整合这些资源才能将商业地产重振,做大做强。”

如何改造?曹振涛提出了“O2O云体验馆”的概念,概念所属项目,叫做欧咖。

据曹振涛介绍,欧咖是一个合资产品,它集合了成龙工场的德国投资公司、法国投资公司与相关某著名供应链管理公司投资参与;而国内外知名跨境电商大龙网则主要负责运营和品牌策划,它是欧咖项目最有力的扼守与支撑。

体验馆的位置设定,主要在不被人们看好的商业地产里。在目前,体验馆主要展示母婴品、化妆品、保健品、进口汽车、洋酒、生鲜等六大类产品。

不同于传统零售门店超市,体验馆的所有货物均不对外出售,只供消费者参考或试用。这些货物,均是来自原产地的正品,都贴有产地证明、海关授权码、PICC中国人保质量保证的三重识别码,消费者可放心试用。

体验馆里,还有个精致的休憩小筑:咖啡厅。当消费者想休息的时候,可以到咖啡厅点上一杯热饮,在舒缓的音乐和午后的阳光中,享受一段惬意的“浮生半日闲”。

消费者如果相中某种产品,想下单怎么办?因为除了迎宾和产品介绍人员,没有其它工作人员。曹振涛介绍了欧咖的另一项优势:O2O体验馆的网络下单。

那是一款名为“欧咖”的APP,通过APP,消费者可购买自己在体验馆里看到的实物。这些实物经过欧咖团队的保税仓,免去了通关、清关等复杂流程,可以在最快的时间内,抵达消费者所在地。对了,体验馆里的咖啡,也是通过APP支付完成。

对于货物真实度,曹振涛显得有些自豪:“我们的上游供应链,延伸到了200多个国家。这些国家,和我们有多年合作关系,因此我们的货物纷繁多样,且100%是正品。如果消费者不放心,我们后台的云数据可以将货物的原产地、全程物流跟踪等信息呈现给消费者,从而让他们吃下定心丸。”

相对其它电商平台,笔者觉得,欧咖除了独有的现下体验,并无其它亮点。“我们的进口货物零差价”,曹振涛说,“国外卖价多少,我们就卖给消费者多少,这在网上都是透明的,糊弄不了人。我们的主要赢利点,是通过集合强大供应链、零差价、O2O体验馆的线上线下结合,改造传统零售行业,从而改造商业地产行业。地产商的钱,才是大头。”

欧咖团队分析,多数商业地产快速死亡的主要原因,是招商困难;即便招到商户,商户门店也很可能很快关门。当中的最主要因素,是在互联网的冲击下,人们开始“变懒”,更倾向于足不出户的网络购物。当门店无人问津,没有人流,那就注定了商圈门店的关闭,商业地产的苟延残喘。

“我们的战略目标,就是让从前的人流再回到商圈”,曹振涛说,“通过欧咖,盘活中国的商业地产。”

 欧咖:四足鼎立 盘活商业地产

 今年上半年,欧咖团队把这个商业地产解决方案带到了贵州,与贵阳当地一栋5层楼的商业地产的地产商做合作谈判。谈判的要价,欧咖团队定位在千万级。

在听过欧咖团队的方案后,这个地产商很是满意。“等到欧咖APP正式上线,O2O样板体验馆正式开放(已于7月18号试运营),此次合作基本上就可以敲定了,”曹振涛说。

对于这种大型商业地产项目,曹振涛将其定义为“欧咖城”。欧咖城的合作分工模式,主要以地产商出现下规划(通常大型地产商都有自己的企划团队),欧咖团队负责线上战略布置,即APP对于整栋“无导购式”体验商圈的布局。

欧咖城的特点,是集境外知名产品之大成,分门别类地展示于“城里”各个O2O体验馆中。这些体验馆可以细分成跨境母婴店、跨境彩妆店、跨境儿童城、跨境奥特莱斯等;也可按照国家不同,将产品进行国别分类布局。在这里,欧咖团队打造的体验模式,更多的是注重人们的精神享受,它更符合中上层人群的线下体验与线上消费。

当然,只走高端路线是不可取的,它局限了欧咖在整个行业的横向发展。对此,欧咖团队制定了四种解决方案,针对二三线城市的不同需求而分别设定:

A.欧咖城。

这不必赘述,贵州欧咖城的成功,就足以见证这条路子的大好前景。

B.欧咖港湾。

这是欧咖城的个体表现形式,它不是大型商圈,而是单个繁华地段的门市。它的表现形式,包括跨境母婴专门店、跨境彩妆店、跨境儿童城、跨境欧特莱斯等单个的业态;当然,它也可以表现为国别产品综合体。它的针对人群,主要是都市白领。

C.欧咖之星。

又名欧咖洋货店,主要以社区服务为主。它是一个集合了跨境母婴、跨境化妆品、跨境保健品和一般贸易进口食品、快速消费品的综合跨境小超市,以此满足社区人群的需求。

D.欧咖驿站。

它可以在社区店里,也可以在校园内,被称为“店中店”,主要服务乡、镇、村等偏远地区,或者已经成型需要增加跨境商品服务的成熟店家。供给的商品,主要是一些跨境和一般贸易的食品和日用品。曹振涛的想法,是在不久的将来,将欧咖驿站在全国范围内,以每三公里一个的密度铺开,提高自身知名度与价值的同时,也为消费者送去便利。

对于具体解决方案,欧咖港湾类似于欧咖城,由欧咖团队解决线上运作;而欧咖之星与欧咖驿站,由于远离喧嚣,和城市契合度不是很大,这就需要欧咖团队的线下服务做主导,引领消费者入店体验,进而让他们去线上下单,最终形成线上线下的生态闭环。

除了城、港湾、驿站等硬性设施的建设,另一个地产商关心的问题就是如何引流。对此,欧咖团队做了以下部署:

1、供应链服务:零差价的模式,帮助合作伙伴做进口业务,让利给他们,真正做到真实、实惠。

2、O2O场景设计服务:帮助合作伙伴设计最牛逼的社交娱乐生活化O2O体验馆,增加服务粘度,让他们少走弯路,直接跨入高大上的进口O2O店铺平台。

3、APP系统设计+大数据分析+供售双方数据链跟踪反馈:让每一个土八路的合作伙伴,迅速迈入高大上的进口跨境电子商务的殿堂,享受DT时代带来的数据便利。

当传统消费模式被重构,冰冷的商业地产变为有温度的体验中心,以强大的云数据和互联网技术做后台支撑,客流问题得到良好解决,欧咖的四足鼎立之势,严阵以待。

今年,互联网+的新风吹遍了寰宇内外,传统的商业地产,正是属于被改造的传统行业之列;而贵州欧咖城的成功,则让地产商们看到了商业地产的新希望。“贵阳欧咖城只是一个热身,真正属于我们的战斗,才刚刚开始”,曹振涛说。

               

  
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              责任编辑:张老师
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